Edição 243
Em tempos de diversificação das carteiras de investimentos para compensar a queda dos juros da renda fixa, uma das alternativas que têm chamado a atenção dos regimes próprios de previdência dos servidores públicos (RPPS) são os fundos imobiliários voltados para o financiamento de agências bancárias.
O segmento ganhou impulso recentemente com os lançamentos de produtos do gênero de instituições de controle estatal como Caixa Econômica Federal, Banco do Estado do Rio Grande do Sul (Banrisul) e Banco do Brasil. Além destas instituições, a Rio Bravo lançou fundos similares para o financiamento de agências do Itaú e do HSBC (ver lista).
Os fundos imobiliários com cotas voltadas para construção, aluguel ou compra de agências bancárias já figuram na carteira de dezenas de regimes próprios, com destaque para os institutos da região Sul, que direcionaram recursos para tais aplicações. Um dos fundos é o Banrisul Novas Fronteiras, no qual os RPPS foram responsáveis por 60% da participação no total do volume de recursos captados – R$ 70 milhões. O fundo prevê o financiamento da construção ou reforma de 120 agências bancárias em dez anos com possibilidade de renovação, e oferece previsão de rendimento de 8,2% mais IGPM.
Os regimes próprios que entraram no fundo do Banrisul, todos provenientes dos estados do Paraná, Santa Catarina e Rio Grande do Sul, irão receber o valor do aluguel mensal em contrato atípico (que em caso de desistência deve ser quitado por completo), a partir do primeiro ano que os imóveis estiverem em funcionamento. “O fundo é atrativo inclusive em termos de liquidez, pois possibilita retiradas imediatas, pois é possível comprar ou vender cota na BM&FBovespa”, afirma o diretor de administração de recursos de terceiros, Julimar Rota.
Este foi o primeiro fundo de agências bancárias oferecido pelo Banrisul. Atualmente, outros produtos similares, voltados para os RPPS, estão em fase de estruturação, com lançamento previsto para janeiro de 2013. No total, o banco realiza a gestão de cerca R$ 2 bilhões de recursos de RPPS.
Um dos regimes próprios que decidiu investir no FII do Banrisul foi o Instituto de Previdência de Novo Hamburgo, no Rio Grande do Sul. O diretor de administração Valnei Rodrigues detalha que do patrimônio total de R$ 220 milhões, cerca de R$ 16 milhões estão investidos em redes bancárias (R$ 9 milhões na Caixa e R$ 7 milhões no Banrisul). O instituto estuda novas aplicações em fundos imobiliários de agências, que devem somar mais R$ 15 milhões.
Rodrigues avalia que como ponto mais positivo do investimento em agências está a estabilidade da empresa financeira que garantirá o pagamento dos aluguéis. Já como desvantagem, o diretor do RPPS de Novo Hamburgo aponta o risco político que envolve a gestão das companhias públicas, mas pondera que nos últimos anos o governo federal tem agido de maneira sólida, a fim de ajudar a equilibrar o mercado financeiro.
Outra questão que terá que ser analisada caso a caso é a avaliação de cada contrato, com atenção redobrada para os prazos de cada proposta. “Estamos aguardando novas sugestões do mercado para a área principalmente em 2013, quando iremos reavaliar nossa carteira de forma mais pontual”, diz.
Perto dali, outro regime próprio gaúcho que investiu em fundos de agências foi o Instituto de Previdência de Canoas (Canoasprev), que também entrou nos FIIs do Banrisul e da Caixa. O instituto investiu R$ 1,5 milhão em cada um dos fundos.
Segundo o presidente da entidade, Marcelo de Souza, o principal atrativo do segmento é a rentabilidade média garantida pela locação e a tranquilidade de se investir em um patrimônio tangível. “Temos maior resistência para aumentar a exposição em renda variável, o que exige um acompanhamento diário. A alternativa dos fundos de agências bancárias veio em um bom momento. Pretendemos aderir a outras oportunidades do segmento em 2013, vamos ver o que o mercado irá oferecer.”
Com patrimônio de R$ 140 milhões e 60% dos recursos ainda concentrados em renda fixa, o regime próprio de Caxias investe exclusivamente em fundos sob gestão de instituições estatais. A concentração exclusiva em bancos estatais é devida à orientação do Tribunal de Contas do Rio Grande do Sul, que proíbe a contratação de instituições de controle privado. O regime próprio de Caxias pretende buscar novas alternativas para compensar a redução da rentabilidade dos fundos de renda fixa prevista para os próximos meses.
Caixa Econômica – Em outubro, a Caixa Econômica captou em 12 dias R$ 405 milhões em um fundo com objetivo de adquirir imóveis para funcionamento exclusivo de agências bancárias. O fundo oferece expectativa de retorno de 11,30% ao ano durante um período de dez anos.
Os regimes próprios disputaram cotas com pessoas físicas, jurídicas e fundos de pensão. A forte demanda fez com que a Caixa colocasse cotas adicionais em um lote suplementar, o que ampliou o volume total da oferta inicial de R$ 300 milhões. Dez RPPS entraram como cotistas e somaram R$ 112 milhões em aplicações.
O gerente executivo da superintendência nacional de fundos estruturados da Caixa, área que contempla produtos imobiliários e de participações, Luiz Fernando Brum, explica que o recente fundo é de prazo indeterminado com uma possível saída ligada à venda das cotas em mercado secundário, em ambiente de bolsa.
“Os clientes estão cada vez mais tomando este ativo, pois o risco de crédito é de um inquilino que é um banco público, o que torna a opção muito mais atrativa e segura.”
Alguns regimes próprios se interessaram pelo fundo de agência da Caixa, mas não tiveram tempo para concretizar a aplicação antes do término da captação. Foi o caso, por exemplo, da ParanaPrevidência que se interessou pelo negócio, mas perdeu o prazo.
E, por outro lado, nem todos os regimes próprios se interessaram pelos fundos de agências. Um dos casos é o RPPS de Porto Alegre, que teve uma análise diferente dos casos citados anteriormente.
“Concluímos que o ganho mensal que teríamos com a locação durante os anos do contrato iriam se diluir no momento da venda do imóvel. Até o término do prazo do fundo acreditamos que o imóvel deve sofrer desvalorização”, conta o diretor financeiro e membro do comitê de investimentos do Instituto de Previdência dos Servidores Públicos de Porto Alegre, Tiago Iesbick.
O instituto da capital gaúcha, que tem patrimônio de R$ 410 milhões e 94% de sua carteira aplicada em renda fixa, estuda a realização de investimentos em outros fundos imobiliários e de participações.
Fundos com foco principal em agências bancárias
Banrisul – Banrisul Novas Fronteiras FII (Patrimônio Líquido: R$ 69,62 milhões)
Banco do Brasil – BB Progressivo II FII (Patrimônio Líquido: R$ 1,56 bilhão)
BB Renda Corporativa FII – (Patrimônio Líquido: R$ 153,83 milhões)
Rio Bravo Investimentos – Fortaleza FII (Imóveis Itaú Unibanco) (Patrimônio Líquido: R$ 74,53 milhões)
Property FII (Agências HSBC) (Patrimônio Líquido: R$ 165,80 milhões)
Caixa Econômica Federal – Agências Caixa FII (Patrimônio Líquido: Não Informado)
Fonte: Quantum