Edição 68
Localizado na Marginal Pinheiros, uma das zonas dos empreendimentos imobiliários mais caros de São Paulo, o prédio do World Trade Center é o símbolo máximo do poder e da ostentação dos fundos de pensão. Mas, juntamente com o Shopping D&D, o Hotel Meliá e a Torre de Escritórios ao lado, ele tem uma história pouco recomendável como modelo de bons negócios dos fundos de pensão. Afinal, esse complexo imobiliário pertencente a 31 fundações e ao empresário Gilberto Bomeni tem tido, nos seus quatro anos de funcionamento, um nível de rentabilidade bem abaixo daquilo que esperavam e tinham recebido como promessa os seus cotistas seis anos atrás, quando o projeto foi concebido.
O assunto é sempre tratado com reservas. Poucos gostam de falar da baixa rentabilidade do projeto, que já foi motivo de muita controvérsia e reclamação. “O WTC ainda está em fase de maturação, mas dentro de pouco tempo começará a apresentar um retorno satisfatório aos investidores”, defende o empresário Gilberto Bomeni, idealizador e presidente do World Trade Center International. Ele explica que a fase de maturação do empreendimento é mais longa que a de outros imóveis tradicionais porque o WTC traz conceitos novos para o mercado nacional. Por exemplo, o shopping temático, voltado exclusivamente para a área de decoração, ou a infra-estrutura internacional, voltada a facilitar as exportações de pequenas e médias empresas. “São novidades que levam um tempo adicional para atingirem os resultados esperados”, explica Bomeni.
Algumas fundações ainda mantêm esperanças de melhoria do desempenho, mas outras acreditam ser muito difícil alcançar um retorno satisfatório em função dos altos valores investidos. A média de rentabilidade anual tem girado em torno de 4% a 5%, segundo informações dos próprios cotistas. “O empreendimento está passando por um processo de reorganização interna, devendo melhorar o desempenho nos próximos anos”, prevê Eustáquio Lott, presidente do fundo de pensão da Companhia Vale do Rio Doce, a Valia, que possui 15 cotas do projeto.
O valor astronômico do complexo, avaliado no final do ano passado pela empresa UrbanoMétrica em exatos R$ 310 milhões, dificulta as negociações dessas cotas no mercado. “Se aparecer uma boa oportunidade, estamos dispostos a vender nossa participação no WTC, mas não acredito que isto deva acontecer, porque o imóvel apresenta um valor muito alto”, afirma Mauro Tubias Benedet, diretor financeiro da Fusesc, outra cotista.
A PSS, fundo de pensão da Philips (PSS) talvez seja o investidor mais interessado em reduzir sua participação no World Trade Center. A entidade possui 19,76% do seu patrimônio investido apenas nesse imóvel e, por isso, vive dois problemas de enquadramento. Um deles decorre de ultrapassar, com isso, o limite de 4% do seu patrimônio para um único imóvel. Além disso, o tamanho do WTC faz sua carteira de imóveis saltar para 25% de suas reservas, ultrapassando também o limite de 18% para a modalidade, segundo informações da Secretaria de Previdência Complementar.
Há dois anos a SPC havia concedido um prazo para que a PSS enquadrasse a sua carteira imobiliária, o que ainda não aconteceu. O prazo está vencendo no próximo dia 14 de dezembro e o fundo de pensão já entrou com pedido de prorrogação por mais dois anos, segundo informações da SPC.
Na época da aquisição das cotas do WTC, quem estava à frente da PSS era o então vice-presidente da Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Privada (Abrapp), Nelson Rogieri, que viria a ser o seu presidente na gestão posterior. O fundo de pensão da Philips adquiriu inicialmente 30 cotas do empreendimento. Porém, como haviam sobrado 15 cotas sem que nenhuma fundação se dispusesse a comprá-las, constituiu-se uma Sociedade de Propósito Específico (SPE), a House Center, para atrair novos investidores que completassem a captação, entre os quais outras fundações.
Além disso, os fundos de pensão que tinham comprado cotas diretamente foram convidados a trocar sua participação direta por debêntures emitidas pela SPE e, desta forma, ajudar a bancar os recursos que faltavam para finalizar o imóvel. As únicas fundações que concordaram em trocar a participação direta pelas debêntures foram a Fusesc, que possuía apenas duas cotas do empreendimento, e a fundação PSS, além do empresário Gilberto Bomeni.
Com isso, a entidade da Philips acabou aumentando sua participação e ficando com uma representação indireta no empreendimento. Com a securitização dos ativos, a PSS e a Fusesc perderam o direito de nomear representantes no conselho de administração do WTC. A representação passou a ser realizada de forma indireta, através de um representante escolhido pela House Center.
Para a PSS, a venda de uma parcela da sua participação no empreendimento seria uma ótima saída, que ajudaria a resolver suas pendências com a SPC e aumentaria a liquidez da fundação, hoje administrando um plano de contribuição definida (CD), no qual os participantes têm direito a resgatar suas cotas ao saírem da empresa. Mas, sem poder sair do negócio a não ser realizando o prejuízo, a PSS assim como os outros fundos de pensão tentam dar um outro rumo aos negócios do WTC, para maximizar os retornos
Mudança no conselho – Através da participação no Conselho de Administração, os representantes dos fundos de pensão estão se esforçando para reverter os baixos índices de desempenho do negócio WTC. O próprio Conselho está passando por mudanças em sua direção. Em setembro passado, Bomeni deixou a presidência do Conselho, sendo substituído pelo ex-ministro do governo Fernando Collor de Melo, Ozires Silva, também ex-presidente da Embraer e da Petrobrás.
O novo presidente do Conselho foi escolhido devido ao bom relacionamento que possui na área de comércio internacional e também junto às fundações. Atualmente, Ozires Silva participa do Conselho Superintendente da Philips, o que quer dizer que mantém bom relacionamento com o fundo de pensão desta empresa. Anteriormente, quando foi presidente da Petrobrás, também conheceu e acompanhou de perto as atividades da Petros. Da mesma forma, quando foi Ministro da Infraestrutura, que na época englobava os setores de telecomunicações, transportes e energia, estabeleceu contato com diversos fundos de pensão.
A principal missão do novo presidente do conselho do WTC será impulsionar as áreas de comércio internacional do World Trade Center. “Pretendemos melhorar a rentabilidade do negócio através do desenvolvimento de nossos programas de exportação voltados para as empresas”, explica Ozires Silva. Ele considera que até agora a situação da economia brasileira não tem sido favorável ao crescimento das exportações e que isto tem afetado negativamente os projetos do WTC. “Agora que a situação da economia nacional está mais propícia ao aumento do comércio externo, o WTC pode ajudar na criação de uma clientela internacional para as empresas brasileiras”, diz.
Se os programas de comércio internacional do WTC derem certo, Ozires Silva prevê que a rentabilidade dos cotistas do empreendimento devem aumentar em até 40%, dentro de um ou dois anos. Além disso, ele pretende continuar desenvolvendo projetos de maximização dos resultados das unidades do WTC. O novo presidente do conselho destaca que o forte do World Trade Center tem sido o setor de eventos, que acaba gerando melhoria nos movimentos para o shopping e para o hotel.
Petros – Outra mudança ocorrida recentemente no Conselho do WTC foi a entrada do novo presidente da Petros, Carlos Henrique Flory. O fundo de pensão da Petrobrás está realizando um esforço para participar mais ativamente dos conselhos das empresas e negócios nos quais possui aplicações de recursos. Depois da PSS, a Petros é a fundação que possui o maior número de cotas no WTC, detendo um total de 25 (veja quadro acima com os maiores cotistas). “Quando cheguei para participar do conselho do WTC já encontrei um bom trabalho de reestruturação do negócio incentivado pela atuação dos fundos de pensão”, afirma Flory.
De dois anos para cá o WTC tem passado por uma série de mudanças de organização interna. A administração do condomínio deixou de ser realizada diretamente pelo empresário Gilberto Bomeni e passou para a Jones Lang LaSalle, uma das maiores empresas do mundo na área. O espaço destinado às feiras e exposições, denominado Show Trade, foi reduzido pois não estava propiciando um retorno satisfatório. Além disso, foi promovido um programa para diminuir o índice de vacância do prédio de escritórios.
O resultado destas mudanças ainda não puderam ser sentidas na valorização das cotas, mas espera-se que a partir do ano que vem a rentabilidade possa começar a crescer. “Resolvidos os problemas iniciais com algumas unidades de negócios, acredito que o retorno do WTC deve melhorar a partir do final do ano 2000”, diz Ciro Bernardi, gerente imobiliário da Sistel.