Edição 355
A sinalização da Previc de que pode derrubar a regra que obriga as fundações a alienar a carteira imobiliária ou manter as participações por meio de fundos imobiliários (FIIs) foi bem recebida pelos fundos de pensão. A queda da exigência aumentaria a flexibilidade para a gestão das carteiras e permitiria a cada Entidade Fechada de Previdência Complementar (EFPC) decidir qual a melhor estratégia frente às obrigações junto aos participantes.
O investimento no segmento via fundos imobiliários, contudo, segue no radar de uma série de fundações, seja pela flexibilidade, diversificação das carteiras e expertise dos gestores, bem como pelos preços considerados excessivamente descontados. Diretor de Participações da Previ, Fernando Melgarejo afirma que a desobrigação da venda de ativos até 2030 é positiva, uma vez que a EFPC possui uma carteira imobiliária “robusta, consolidada e com ativos de reconhecida qualidade.”
A Previ possui R$ 12,7 bilhões, ou cerca de 5,1% dos ativos totais, investidos no segmento imobiliário, de um total de R$ 250,4 bilhões de patrimônio administrado. “A carteira é bastante diversificada com participações em shoppings, torres comerciais e galpões logísticos, além de cerca de 3% em fundos imobiliários listados na B3”, diz Melgarejo.
Entre os principais empreendimentos em que a Previ é proprietária, estão a Torre Matarazzo (SP), a Torre Eco Berrini (SP), o BarraShopping (RJ), o Shopping Metrô Tatuapé (SP) e o ParkShopping (DF). Melgarejo acrescenta que uma eventual alteração da regra permitirá que a Previ escolha a forma ou o melhor veículo de investimentos para participar do segmento, optando entre aplicar diretamente em imóveis ou investir via fundos imobiliários. O objetivo, segundo Melgarejo, é usar as estratégias mais adequadas para gerar retorno aos associados de forma eficiente, segura e sustentável.
Ele afirma que o segmento imobiliário apresenta características aderentes às obrigações de pagamento de benefícios e meta atuarial, como fluxos mensais estáveis de aluguéis e rendimentos, correção anual de contratos por índices de inflação, valorização patrimonial e baixa volatilidade, em especial quando se trata de investimentos diretos em imóveis. “Acreditamos que a perspectiva de queda nas taxas de juros, aliada a recuperação da economia, representará oportunidade de ganhos com boa relação risco e retorno”, diz.
O diretor de Gestão Previdencial do Postalis, Carlos Alberto Zachert afirma que deve reavaliar os planos para a carteira imobiliária assim que as sinalizações da Previc estiverem mais claras e encaminhadas. “Entendemos que isso irá gerar novas oportunidades de negócios, além da possibilidade de manter investimentos neste setor com rentabilidades que batem a meta atuarial”, afirma Zachert.
Ele diz que, por enquanto, dada a restrição legal estabelecida pela Resolução 4.994, a EFPC dos Correios não tem planos de investimento direto em imóveis nos próximos anos. “Contudo, nossa carteira imobiliária tende a aumentar de valor em decorrência da forte atuação na recuperação de investimentos, que muitas vezes ocorre pela retomada de terrenos e outros imóveis”, diz o dirigente.
O portfólio imobiliário do Postalis soma cerca de R$ 400 milhões e tem como principal investimento o complexo logístico Cajamar, construído na modalidade “Build To Suit” para atender às necessidades dos Correios. “Enxergamos com bons olhos o setor imobiliário, tanto em relação à potencial valorização imobiliária como em relação aos aspectos de adequação ao portfólio de investimentos, pois tem características condizentes com os compromissos previdenciários de longo prazo”, diz o presidente interino do Postalis.
Já Paulo Werneck, diretor de Investimentos da Petros, afirma que, a princípio, uma eventual mudança da legislação não alteraria o planejamento da EFPC em relação à sua carteira imobiliária. Ele diz que o plano do fundo de pensão da Petrobras no segmento imobiliário é dar continuidade à estratégia de redução da vacância, que começou em 2019.
“Desde então, reduzimos o índice de vacância em 22 pontos percentuais, desempenho expressivo considerando os impactos provocados pela pandemia de Covid-19”, diz o dirigente da Petros. Em dezembro de 2022, o índice de vacância era de 20%. Werneck afirma que o resultado foi possível a partir de um trabalho de aprimoramento da estrutura da área de investimentos, que contou com a qualificação das equipes para atuar de forma mais ativa no mercado imobiliário.
“Além disso, estamos atentos a oportunidades para desinvestimentos de ativos que não fazem parte do perfil definido pela Petros, como participações pequenas, fora dos principais eixos imobiliários e que apresentam necessidade de investimentos relevantes.”
O diretor afirma ainda que imóveis com capacidade de gerar valor serão mantidos neste momento, e que a Petros também está monitorando oportunidades no mercado de fundos imobiliários. Werneck diz que a EFPC continua estudando a estruturação de FIIs, visando a otimização da gestão.
A carteira imobiliária da Petros, somando imóveis de participação direta e de fundos imobiliários, soma aproximadamente R$ 3,7 bilhões, com investimentos em imóveis corporativos, condomínios logísticos, shoppings e varejo. “Apesar do cenário ainda desafiador, a Petros acredita em oportunidades no setor imobiliário, acompanhada da melhora na conjuntura macroeconômica e da possibilidade de queda na taxa básica de juros no futuro”, afirma Werneck.
O Diretor de investimentos da Vivest, Jorge Simino demonstra entretanto uma visão mais cautelosa. Ele diz que o setor imobiliário é marcado por ciclos longos, e que neste, e talvez também no próximo ano, o mercado ainda não será tão atrativo, frente aos juros ainda em níveis elevados e o desempenho fraco esperado para a economia brasileira.
“Mas, no médio prazo, o setor imobiliário deve se mostrar favorável em termos de investimento”, afirma Simino, acrescentando que os planos da Vivest incluem alienar dois imóveis da carteira de R$ 320 milhões, que tem como um dos principais investimentos uma participação no Shopping Iguatemi, em São Paulo, bem como prosseguir investindo em fundos imobiliários.
Já a diretora de Investimentos da fundação Real Grandeza, Patrícia Queiroz, afirma que todos os imóveis da carteira imobiliária da entidade estão em processo de alienação. O objetivo da EFPC é investir no segmento apenas via fundos imobiliários.
Queiroz afirma que a sinalização da Previc de que deve acabar com a regra que obriga as EFPCs a vender o estoque de imóveis físicos até 2030 não alterou os planos da fundação. “No segmento de imóveis, projetos individuais são custosos em termos administrativos e mais arriscados sob a ótica financeira, principalmente pela concentração da carteira”, diz Patrícia, acrescentando que a preferência pelo investimento via FIIs considera as carteiras mais diversificadas de gestores com vantagem comparativa no setor. 
Leonardo Mandelblatt, diretor de Investimentos da Fapes, tem uma visão parecida. Ele diz que o investimento através de FIIs tende a ser a forma mais eficiente para a atuação no setor, com portfólios diversificados, gestão especializada e liquidez. “Esse investimento pode se dar através de cotas de fundos listados ou através da estruturação de fundos exclusivos que sejam customizados para os nossos objetivos”, afirma o dirigente.
Para Mandelblatt, o portfólio alvo da Fapes reúne características como diversificação, ativos modernos com valor intrínseco sólido no longo prazo, liquidez e gestão especializada nos diversos segmentos como shoppings, lajes corporativas, galpões e residencial. “Para evoluir na construção de uma carteira imobiliária com esses atributos, temos como diretriz nos desfazer de todas as nossas participações diretas, no prazo e condições de preço adequados. Com isso, iremos abrir espaço para novos ativos administrados por gestores especializados através de fundos imobiliários”, afirma o diretor da Fapes.
Ele acrescenta que o desinvestimento dos ativos diretos poderá ocorrer por venda simples ou por integralização em um fundo imobiliário. “O importante é que o valor dessa monetização será a valor justo e no prazo adequado. Não temos pressa.”
A carteira imobiliária da EFPC do BNDES soma R$ 951 milhões e representa 6,5% do total, concentrada em dois shoppings administrados pela Multiplan, o Barra Shopping no Rio de Janeiro e o Morumbi Shopping em São Paulo. O fundo de pensão do BNDES tem ainda uma participação minoritária no edifício sede do banco de fomento no Rio de Janeiro.
Na Real Grandeza, Patrícia Queiroz afirma que as políticas de investimentos preveem uma alocação imobiliária marginalmente maior do que a atual –de R$ 415 milhões, que representam 2,3% da carteira total. A EFPC tem três imóveis no portfólio imobiliário: o edifício sede da EFPC, em Botafogo, no Rio de Janeiro, três blocos comerciais localizados no mesmo bairro e um galpão no início da Rodovia Presidente Dutra.
A dirigente avalia que o mercado imobiliário foi um dos mais impactados pela pandemia, principalmente por ser diretamente influenciado por diversos outros setores ligados à construção civil e pela mudança de perfil de trabalho, onde muitas empresas instituíram o “home office”, fazendo com que ocorresse um aumento da oferta de imóveis comerciais, como lajes corporativas, o que ocasionou a retração de preços ao longo do tempo.
“Mais recentemente, a alta da Selic também gerou um impacto negativo para esta classe. Acreditamos que neste ano o mercado imobiliário ainda permaneça estável, mas, por outro lado, este ciclo de juros acabou e a indicação que temos é de que o próximo será de reversão, o que pode ser bom para os ativos”, afirma Patrícia.
Mandelblatt, da Fapes, diz que, no longo prazo, a perspectiva para o segmento imobiliário é positiva e o segmento tende a gerar um retorno acima dos títulos públicos com prêmios adequados ao risco e iliquidez associados. “Mas, no curto prazo, vemos movimentos de fluxo causar descorrelações com os fundamentos. Percebemos situações nas quais alguns FIIs estão com valor de mercado abaixo do valor indicado por seus fundamentos. Assim, há oportunidades para investimentos em fundos com portfólios e gestão de qualidade”, afirma o diretor da Fapes.
Diretora de Previdência e Investimento do Metrus, Keite Bianconi afirma que a EFPC do Metrô fez uma revisão minuciosa dos ativos do setor imobiliário nos últimos quatro anos, com uma redução significativa da participação do segmento nos patrimônios dos planos –atualmente o segmento representa 3,78% do patrimônio do Plano I – BD e 1,46% do patrimônio do Plano II – CV (não há ativos imobiliários alocados no Plano Metrus Família).
A carteira imobiliária do Metrus soma cerca de R$ 90 milhões e conta com uma participação na concessão do Shopping Metrô Boulevard Tatuapé e no empreendimento residencial em construção Panamby, na zona sul de São Paulo. “Devido às características dos nossos planos, não prevemos crescimento da participação do segmento imobiliário no patrimônio dos planos”, afirma Keite, acrescentando que não há no momento planos para alocação dos recursos em fundos imobiliários, principalmente por conta do cenário atual de altas taxas de juros.
A diretora do Metrus diz ainda que o segmento imobiliário tem uma relação importante com o nível da taxa de juros e com o aquecimento econômico. “À medida que tenhamos uma redução de juros e a volta do crescimento econômico, o segmento imobiliário tende a voltar ao radar das áreas de investimentos dos fundos de pensão, uma vez que os retornos projetados voltam a ser atrativos de modo a contribuir para o atingimento das metas atuariais.”