Os fundos de pensão comemoraram de forma efusiva, no fim de 2018, a edição da Resolução 31 do Conselho Nacional de Previdência Complementar (CNPC), que garantiu a abertura das portas do Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ) a cada um dos cerca de 1.110 planos de complementação de aposentadorias em operação no país. Demandada de longa data, a medida, ainda carente de normas da Superintendência Nacional de Previdência Complementar (Previc) e da Secretaria da Receita Federal (SRF), reduzirá substancialmente os riscos de que sentenças oriundas de ações judiciais movidas contra um plano acabem por afetar todo o patrimônio da fundação. No entanto, poucos agentes do setor perceberam que essa independência patrimonial pode resultar, no caso de fundos multipatrocinados, em uma antecipação expressiva da data para zerarem os investimentos diretos em imóveis, que passaria de 2030.
“A adoção de CNPJs por plano de benefícios exigirá, claro, a segregação real de ativos. No caso dos fundos de pensão multipatrocinados com imóveis comuns a dois ou mais planos, as soluções serão alienar esses ativos indivisíveis ou transferi-los para fundos imobiliários”, comenta o consultor José Roberto Ferreira, da Rodarte, Nogueira & Ferreira e ex-diretor-superintendente da Previc. “O problema é que, com a Resolução 31, o prazo para a execução desses ajustes sofreu um encolhimento de nove anos, passando de 2030 para 2021.”
Mantido o termo, a única opção viável, em grande escala, para os multipatrocinados, será a constituição de fundos de investimentos imobiliários (FIIs). As vendas, salvas algumas poucas exceções, representarão, com certeza, perdas expressivas, já que o mercado imobiliário, cujo apetite anda bem reduzido, simplesmente não terá como absorver por bons valores a oferta, a toque de caixa, do estoque de edificações e terrenos das fundações, avaliado em R$ 31,5 bilhões.
“A transferência para fundos também implica perdas patrimoniais, em razão da fraca demanda por imóveis, e custos elevados, caso do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI, cuja alíquota pode chegar até 4% do valor do ativo”, observa Ferreira. “Noto, contudo, que muitas fundações, especialmente as de maior porte, estão pagando para ver. Elas apostam em uma revisão da exigência, estabelecida pela Resolução 4.661, de zeragem das carteiras imobiliárias.”
É o que defende a Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar (Abrapp). A organização vem intensificando os contatos com as autoridades do segmento para tratar do assunto, argumentando que o veto aos imóveis deveria se restringir às novas aplicações na área, preservando o estoque dos ativos constituído ao longo das últimas décadas. “Estabelecemos um diálogo a respeito com o Ministério da Fazenda e a Previc, que vem demonstrando compreensão à nossa tese”, assinala o diretor executivo Guilherme Veloso Leão, responsável pela comissão técnica de investimentos da Abrapp.
Aguardando decisão – Com uma carteira imobiliária de R$ 202 milhões, equivalente a 2,55% de seus ativos totais, a Ceres acompanha atentamente essas negociações para, a depender do desfecho do processo, se decidir pela criação ou não de FIIs. Patrocinada pela Empresa Brasileira de Pesquisa Agropecuária (Embrapa) e outras sete estatais do ramo, a entidade nem considera a hipótese de abrir mão de seus investimentos em imóveis, que tem como destaques participações de 10% no Shopping Conjunto Nacional, em Brasília, e de 5% no Shopping Center Recife, na capital pernambucana, além de quatro edifícios comerciais em São Paulo e na capital federal.
“Estamos com três estudos em andamento sobre fundos imobiliários”, assinala o diretor-superintendente José Roberto Rodrigues Peres. “Como não pretendemos nos desfazer dos imóveis, que vêm propiciando boa rentabilidade, a solução que nos resta é transferi-los para fundos, já que a segregação desses ativos por plano é absolutamente inexequível. A nossa sede em Brasília, por exemplo, pertence a cinco dos 18 planos administrados pela Ceres.”