Edição 9
Os fundos de pensão começaram o ano revendo seus investimentos em
imóveis
Os fundos de pensão começaram o ano revendo seus investimentos em
imóveis. Alguns já fazem planos de colocar parte dos seus imóveis em
fundos imobiliários, para dar mais liquidez ao patrimônio, enquanto
outros, descontentes com o desempenho do setor, afirmam que vão
suspender as aquisições.
A Sistel, fundação da Telebrás, que tem 9,65% de seu patrimônio
investido em imóveis (dados de novembro), é um exemplo dos fundos
que não pretendem fazer novas aquisições por enquanto. “Os imóveis não
dão mais rentabilidade”, reclama Márcio Braga, diretor de comunicação do
fundo. O único investimento que está sendo feito agora é na expansão
dos shoppings onde a Sistel participa, como o Morumbi, Penha e Plaza
Sul, em São Paulo, o New Market, em Blumenau e o BH Shopping, em
Belo Horizonte.
A Funcef, fundo da Caixa Econômica Federal, também está preocupada
com a rentabilidade, mas optou por outra estratégia para seus
imóveis. “Com certeza vamos promover alguma desmobilização associada
à compra de novos ativos”, afirma João Carlos Barbosa, diretor da área.
Ele diz que a Funcef pretende participar de fundos imobiliários e que não
está descartada a criação de um fundo próprio, como resultado da
reavaliação que a fundação está fazendo em sua carteira, que responde
por 16% do patrimônio.
As fundações baianas Previnor, Faelba, Ecos e Basis estão analisando a
formação de um fundo imobiliário. No caso da Previnor, a estratégia vai
dar uma folga em sua carteira, que está perto do teto imposto pela
SPC. “No ano passado, vendemos alguns imóveis para nos enquadrarmos
aos limites”, conta Aldo Carneiro, superintendente da fundação.
Desistência – Um dos motivos que levou a Previnor a encostar nesse limite
foi a compra de 18 unidades de apartamentos além do previsto
inicialmente no recém-inaugurado Hotel Transamérica, de Salvador. Elas
deveriam ter ficado com a fundação Ecos, que na última hora saiu do
negócio porque estava com a carteira imobiliária estourada.
“Estamos acima do percentual da SPC e provavelmente teremos que nos
desfazer de alguns imóveis”, afirma Benedito Barbela, gerente de
investimentos da Ecos. Segundo ele, muitos desses imóveis são agências
do antigo Banco Econômico que o Excel pretende fechar.
A Ecos, entretanto, é um caso à parte entre as fundações. Por um motivo
externo, que foi a quebra do Econômico, vai conseguir se desfazer de
prédios que estavam alugados para a patrocinadora, o que parece ser um
problema para várias entidades, que não querem ter problemas com suas
mantenedoras. “Boa parte dos imóveis dos fundos está alugada para a
patrocinadora, e são os que teoricamente deveriam ser desmobilizados,
por serem antigos ou não terem potencial de valorização”, opina Antônio
Carlos Velloso, diretor da Bamberg, empresa de consultoria de imóveis.
Segundo Velloso, entretanto, nem sempre a melhor estratégia é vender
os ativos imobiliários, mas sim aumentar o retorno com aluguéis. Além da
renegociação dos valores com as patrocinadoras, algumas fundações já
tomaram medidas com esse objetivo. A Previ-Banerj e a Funcef, por
exemplo, reformaram os dois prédios antigos que têm na avenida
Paulista no ano passado. “Muitas vezes é mais vantajoso reformar,
incluindo itens que valorizem os prédios, como por exemplo ar
condicionado central”, conclui.
Recorde de locações
O volume de locação de escritórios em São Paulo, em 1996, bateu o
recorde dos últimos 16 anos. Segundo pesquisa da Richard Ellis, uma das
maiores consultorias imobiliárias do mundo, a alta foi liderada pela região
da Marginal Pinheiros, na qual foram alugados 107 mil metros quadrados
de área útil, contra 59 mil em 1995. Na área da Paulista e Jardins, foram
alugados 53 mil metros quadrados em 1996, contra 35 mil em 1995.
“Em 96, o volume de locações da Marginal Pinheiros foi 140% superior à
média de 81 a 95, que foi de 45 mil metros quadrados”, informa Marcos
Montandon Jr., diretor comercial da Richard Ellis.
No mercado de venda de edifícios comerciais, a tendência foi a mesma. Na
região da Marginal Pinheiros foram vendidos 65 mil metros quadrados de
área últil, a segunda melhor marca dos últimos 16 anos, só perdendo
para o pico de 1989, quando foram vendidos 75 mil metros quadrados.
A demanda no ano passado, tanto para locação como para venda,
concentrou-se em edifícios de grande porte, com mais de 800 metros
quadrados de área útil por andar. A taxa de vacância desses edifícios é de
9%, em comparação com 35% dos prédios com até 400 metros, e com
24% dos intermediários.