Edição 34
Nadando contra corrente, o grupo Schahin Cury está ampliando sua
participação no mercado de fundos imobiliários
Nadando contra corrente, o grupo Schahin Cury está ampliando sua
participação no mercado de fundos imobiliários. Hoje ele administra cerca
de R$ 80 milhões em fundos imobiliários, em empreendimentos já
concluídos e em funcionamento, e está captando outros R$ 130 milhões
para novos projetos, ainda a serem iniciados. Até o fim do ano, o grupo
espera ter R$ 300 milhões nessa área.
Recentemente, o fundo imobiliário do shopping Guararapes, no Recife
passou para sua carteira. Outra transferência, do fundo do shopping
Ribeirão Preto está em estudo pela CVM (Comissão de Valores
Mobiliários), mas deve acontecer em breve. “Acreditamos no potencial
desse setor, estamos apostando nele”, afirma João Alberto Bernacchio,
diretor de Investimentos do Schahin Cury. O shopping de Recife foi
construído com recursos captados pelo grupo Norchem, por meio de um
fundo imobiliário. Dois anos depois, o banco Chase incorporou o Norchem
e não teria se interessado pelo negócio imobiliário, transferindo-o ao
Schahin Cury.
O shopping de Ribeirão Preto também foi construído por meio de um
fundo imobiliário, montado pelo Banco Bozano, Simonsen, e aguarda
tramitações legais para a finalização da transferência. De acordo com Luiz
Otávio Voguel, gerente comercial do Bozano, Simonsen, outros dois
fundos também estão em fase de estudos para transferência. “Administrar
fundos demanda muito tempo e dedicação, além de uma grande equipe.
É muito trabalhoso e fizemos opção por nos dedicar a outras áreas”,
explica.
O Bozano, Simonsen também transferiu um fundo imobiliário em Minas
Gerais para a Mercúrio DTVM administrar.
Apetite – O apetite do Schahin Cury, nessa área, é notável. No início de
1997, ele administrava apenas R$ 16 milhões em fundos imobiliários,
contra R$ 80 milhões atualmente. De acordo com Bernacchio, os novos
lançamentos do grupo, no valor de R$ 130 milhões, já foram aprovados
pela CVM.
“Esse tipo de investimento é um bom negócio, mas deve ser analisado a
longo prazo, diz. A rentabilidade do setor tem ficado entre 13% e 19% ao
ano, e representa um risco bem menor do que as outras aplicações.
Para Bernacchio, a indústria de fundos imobiliários vinha crescendo até o
final de novembro no ano passado, quando o governo baixou um pacote
mudando as regras de tributação. “Era uma indústria emergente e já
tínhamos praticamente R$ 1,5 bilhão em fundos registrados”,
coloca. “Com a entrada em vigor das novas regras, o mercado ficou
confuso e a disposição do governo, de arrecadar mais, fez com que a
indústria minguasse.”
Até o final do ano passado, todos os fundos imobiliários pagavam o
Imposto de Renda apenas na distribuição dos resultados. Agora, para que
isso seja mantido, o fundo tem de obedecer a três condições: a) ter um
mínimo de 25 cotistas; b) que entre os 25 cotistas não esteja o
empreendedor; c) que nenhum dos cotistas tenha mais de 5% das cotas
(para os fundos de pensão e seguradoras, no entanto, permanece o teto
de 20% das cotas, pois estão incluídos em legislação especial).
Enquadramento – O pacote estabeleceu o último dia de 98 como prazo
final para que os fundos imobiliários se enquadrem nas novas regras, do
contrário passam a ser tributados como qualquer empresa. Para
Bernacchio, esse prazo é muito curto. “A carga de impostos passará a ser
diferente daquela apresentada na hora da decisão de investir, e o negócio
pode perder bastante rentabilidade”, explica.
Todas essas questões, no entanto, não reduzem o apetite do
banco. “Somos um grupo com tradição na área imobiliária e de
incorporação, temos grande conhecimento do setor”, afirma. Segundo ele,
os fundos imobiliários são a melhor maneira de se investir em imóveis.
Em primeiro lugar, porque as cotas pertencem ao mercado de valores e
não ao imobiliário, sendo mais fácil de vender, e, em segundo, porque a
administração dos fundos cuida para que a rentabilidade do investimento
seja atraente.
Ações para garantir a rentabilidade são sempre necessárias, até em
conseqüência de fatores imprevistos como a seca que atinge a região
Nordeste, por exemplo. No River Shopping, de Pernambuco, cujo fundo
imobiliário é administrado pelo banco Schahin Cury, a inadimplência
cresceu com a seca. Para evitar que ela afetasse a rentabilidade do fundo,
o banco está tomando várias medidas, como tentar reverter o quadro de
inadimplência dos clientes e lojistas. Um dos pontos negativos dos fundos
imobiliários, no entanto, é a baixa liquidez do mercado, em conseqüência
do pequeno volume dos investimentos no setor. Mas Bernacchio acredita
que, em breve, a liquidez aumentará. “R$ 1,5 bilhão é muito pouco, sem
dúvida vamos crescer.”
Cotas do GEO para os melhores alunos
Fundos imobiliários para o setor educacional são uma boa alternativa de
investimento, segundo o diretor do banco Schahin Cury, João Alberto
Bernacchio. O Colégio GEO, em Recife, construído por meio da criação de
um fundo imobiliário em julho de 1997, já começou a funcionar e recebeu
300 matrículas a mais do que a expectativa inicial, o que só comprova sua
aceitação pela cidade.
Subscreveram o fundo do colégio inicialmente cinco fundações, num total
de R$ 11 milhões. Com o andamento das obras, foi necessário fazer uma
segunda chamada de capital, no valor de R$ 1,6 milhão, que foi subscrito
por uma sexta fundação. Hoje, o valor total do fundo do GEO é de R$ 12,6
milhões.
É a segunda vez que o GEO se envolve em parcerias com fundos
imobiliários. Em fevereiro de 1992, a Capef (Caixa de Previdência dos
Funcionários do Banco do Nordeste do Brasil) entregou ao GEO um prédio
de 16 mil metros quadrados em Fortaleza. O custo total do terreno e da
obra foi de R$ 6,2 bilhões e o contrato de locação é de dez anos. Já em
1996, 2,3 mil alunos estavam estudando no novo prédio, mas a
capacidade é para 6,5 mil alunos.
Dessa vez, conta Bernacchio, o Schahin Cury foi procurado no início do ano
passado pela instituição, que precisava aumentar sua sede no Recife – o
prédio estava pequeno para a demanda de vagas – e estava interessada
na construção de um imóvel maior. Como eles não faziam questão de ser
os proprietários do prédio, o banco propôs o fundo, que se encarregaria
da compra do terreno e da construção, alugando-o ao GEO. Entre o
lançamento do fundo e a escola pronta foram sete meses.
São 25 mil metros quadrados de área construída, grande parte dela
destinada à prática de esporte. A parte esportiva inclui um ginásio com
capacidade para três mil pessoas, uma piscina semi-olímpica, três
quadras, entre outros. Na parte acadêmica, são 70 salas de aula, que
abrigam alunos do maternal até o 3º colegial, além de 11 laboratórios.
Uma parte do imóvel foi terceirizada para outras instituições, como a
Cultura Inglesa, evitando a saída do aluno da escola para outras
atividades.
As matrículas foram abertas no final de 1997 e 2,8 mil alunos se
inscreveram. A expectativa inicial era de 2,5 mil estudantes. “Estamos
muito satisfeitos, pois o colégio foi muito bem recebido”, afirma
Bernacchio. O aluguel foi estabelecido inicialmente em 1,25% do capital
investido (R$ 157.500,00) ou 7,5% do faturamento, o que for maior. As
fundações são proprietárias do imóvel e de toda a infra-estrutura interna,
como carteiras, equipamentos de laboratórios etc.
Na última chamada de capital, o Schahin Cury reservou um total de mil
cotas (representando R$ 10 mil) para oferecer como prêmio a alunos que
se destaquem em suas salas. Ainda não está definido como serão a
rentabilidade das cotas, que possuem rentabilidade mensal, mas a idéia
básica é dar uma quantidade delas aos primeiros alunos de cada curso. O
projeto deve ser implementado a partir do segundo semestre. “Vai ser
muito interessante para o aluno se sentir proprietário da escola. E mais
interessante ainda para o fundo, pois é um estímulo e o retorno será
importante”, diz Bernacchio.
De acordo com ele, investir em ensino pode dar um bom retorno. Grande
parte das pessoas privilegia a educação de qualidade e os serviços
públicos ainda demorarão bastante para competir com instituições
privadas. “Os investidores precisam procurar alternativas diferenciadas”,
coloca.