Edição 33
Os fundos de investimentos imobiliários são o tema do momento nos
Estados Unidos
Os fundos de investimentos imobiliários são o tema do momento nos
Estados Unidos. Revistas de grande circulação e prestígio, como a
Business Week, a Forbes e o jornal Wall Street Journal, passaram a tratar
com frequência desse assunto em suas páginas. Os REITs, como são
chamados esses fundos, estão em artigos até de jornais e revistas sem
familiaridade com temas econômicos, tal é sua difusão hoje.
No Wall Street Journal, eles ganharam uma coluna fixa a partir do ano
passado. O centro dos comentários, claro, é o grande retorno desse tipo
de investimento. Mas, como funcionam exatamente esses REITs, quem
pode investir neles e qual a melhor maneira de fazê-lo? A revista Smart
Money, voltada à assuntos de investimentos, trata dessa questão em sua
edição de abril e garante que a decisão de investir em REITs deve ser
vista como uma forma de adicionar estabilidade a portfólios, o que
apenas ações e títulos sozinhos não conseguem.
Análise do desempenho dos REITs no mercado norte-americano, nos
últimos 26 anos, mostra que eles não podem ser colocados na mesma
classe das ações nem de títulos, e muito menos de dinheiro à vista,
devendo ocupar uma lugar distinto no portfólio do investidor. Deve ser
visto como uma quarta e totalmente separada classe de ativos, boa para
diversificação de portfólios, porque não se movem da mesma maneira
que os outros ativos. E, acima de tudo, que tem apresentado excelente
rendimento, além de ser estável.
Nos Estados Unidos, de julho até outubro do ano passado, enquanto o
índice Standart & Poor 500 Stock caiu cerca de 2,7% e os investimentos
em renda fixa subiram 3,2%, os REITS apresentaram uma rentabilidade
de 5,5%. No acumulado do ano de 1997, o retorno dos investimentos
americanos em REITS foi de 20%. Em 1996, tinha sido de 35%.
Claro que não podemos imaginar que eles vão continuar rendendo tanto,
para sempre. Porém, seguramente, ainda vão manter sua atratividade por
um bom tempo. Uma das razões é que o eixo dos negócios com REITs
está mudando, deixando de concentrar-se em bancos de investimentos e
investidores institucionais para girar em torno de novas companhias,
interessadas no setor. Como consequência dessa transformação da
indústria e do crescimento dos fundos, o custo do dinheiro deve cair e os
ativos devem valorizar-se – o que é duplamente bom para os investidores.
Mas é bom lembrar que os REITS também têm seus componentes de
risco. Um deles é a construção. Muita oferta de novos prédios provoca
queda dos aluguéis. Felizmente, não é fácil construir e nenhum prédio
nasce da noite para o dia. Em áreas centrais, especialmente, o processo
pode levar anos desde o planejamento até o momento da locação.
Especulação – Mesmo assim, a construção não é um problema menor. Os
EUA viram, na década de 80, o colapso dos imóveis, que foi resultado do
grande número de construções especulativas. Mas, de qualquer forma,
essa não é a tendência atual.
Outro obstáculo a ser levado em conta é o aumento das taxas de juros,
que provocam o desaceleração da economia e interferem nas finanças dos
inquilinos. Além disso, aumentam os custos dos empréstimos para os
fundos de investimentos, o que dificulta seu crescimento. No entanto, não
é essa a situação dos Estados Unidos. Lá, o momento é perfeito para o
crescimento dos REITS e não parece haver mudanças no horizonte a curto
prazo.
Apresentados os obstáculos, resta eliminar os setores da indústria que
não são atraentes e descobrir os melhores posicionados no setor, com
crescimento praticamente garantido. O favorito: escritórios. Apesar dos
escritórios estarem entre os grupos de melhor performance nos últimos
anos, eles ainda têm gás para crescer bastante. De acordo com CB
Commercial/Torto Wheaton Research, a taxa de vacância americana de
escritórios caiu para 9,9% no final de 1997, a menor desde 1981. Embora
isso não pudesse acontecer sem o crescimento econômico dos últimos
anos, deve-se principalmente à ausência de construções depois da grande
oferta da década passada – muito maior do que a retomada que se
iniciou no ano passado.
Relatórios da F.W.Dodge, empresa de pesquisa, mostram que os
contratos para a construção de escritórios cresceram 30% em 1997.
Mesmo assim, a média dos aluguéis por metro quadrado dos edifícios
padrão AA, de acordo com a CB Commercial, cresceu 10% no último
quadrimestre de 1997, em comparação com 1996. E não são apenas os
preços e a demanda que estão atraindo investimentos para prédios de
escritórios. Diferentemente de outros investimentos, nesse setor os
contratos de aluguéis são de longa duração, normalmente superiores a
dez anos. Algum outro negócio permite prever rentabilidade em prazos
tão longos?
Brasil – No Brasil, o fenômeno dos escritórios não é muito diferente. A taxa
de absorção dos imóveis alto padrão, destinados a grandes empresas foi
recorde no ano passado. Mas a oferta vem acompanhando bem de perto
o processo e o volume de estoque novo no mercado foi o maior da
década. Só na cidade de São Paulo, de acordo com matéria publicada no
caderno especial de Imóveis da Investidor Institucional (edição 32), 39
edifícios padrão AA serão despejados brevemente no mercado. Por aqui, a
avaliação das consultorias também é a de que o setor é um dos melhores
investimentos imobiliários, com boa rentabilidade e pequeno risco.
Hotéis também podem ser um setor de bons investimentos, mas é preciso
ser muito mais seletivo. As construções estão aumentando nos Estados
Unidos, mas o tipo de estrutura que se oferece não é a mais procurada.
São hotéis com oferta limitada de serviços, enquanto a maioria dos
clientes ainda prefere atendimento completo, o que é confirmado pelos
números. No ano passado, a rentabilidade dos hotéis classe A nos EUA
ficou em torno de 9% e dos econômicos, 5,5%.
Fundos imobiliários para apartamentos também podem ser interessantes,
mas em poucas e bem selecionadas oportunidades. Apesar de conseguir
uma média de rentabilidade de 16% em 1997 e liderar a indústria de
REITS na fase de redescoberta no início da década, a oferta e demanda
parecem já estar balanceadas, fazendo com que seja difícil o aumento dos
aluguéis e a procura por unidades.
Mas, de todos os investimentos, o que deve realmente ser evitado é o
setor que lida com o varejo, diz Smart Money, analisando o mercado norte-
americano. Locações para varejo tiveram rentabilidade bem menor do que
todos os outros tipos de investimento, e os shoppings outlets ficaram em
último lugar em todo o grupo. Outlets renderam 3,5% em 1996 e apenas
0,9% em 1997. Mais um detalhe: a inadimplência também tende a ser
maior do que nos outros setores.
Comprar ou construir para alugar. Essa pode ser uma das máximas do
mercado imobiliário. Mas o processo de seleção do setor e do tipo de
fundo é um dos pontos mais importantes. A recomendação fica para os
REITS com construções que surgirão no próximo ano ou em dois. Eles
serão beneficiados por um crescimento do mercado sem ter de pagar os
preços inflacionados das propriedades já existentes. Além disso, é
importante verificar se o mercado local está crescendo e se as construções
têm condições de conquistar inquilinos de alto padrão.
Por último, rentabilidade. Claro que aqueles investimentos com alta
rentabilidade a curtíssimo prazo nos atraem de imediato. Mas, não são os
mais recomendáveis: as taxas geralmente ficam insustentáveis. É
preferível a estabilidade de fundos que fiquem na média do setor, pois os
de grande rentabilidade correm o risco de ter de cortar seus dividendos
durante os contratos. A média, além de ser estável e permitir diversificar
seu portfólio, tem rendimentos também bem interessantes.