Edição 190
Depois de tomar as rédeas dos negócios de Sauípe, Previ analisa se irá
contratar uma única operadora para administrar o complexo de hotéis ou
se venderá empreendimento
Dos seis quilômetros de praia que cercam o complexo de Costa do
Sauípe, a Previ está, há sete anos, a ver navios. O maior fundo de pensão
do País vem acumulando, desde 2000, prejuízos com aquele que não só é
o maior negócio hoteleiro de sua carteira como é, também, o maior
empreendimento turístico da América Latina. Uma pista do rombo (já que
os números não são abertos) pode ser encontrada numa nota divulgada
pela própria Previ, em abril de 2006, na qual contestava o relatório final
da CPI dos Correios. Nesse documento, a entidade apontava perdas
superiores a R$ 900 milhões com o investimento em Sauípe.
Na busca por um porto mais seguro, o fundo de pensão dos funcionários
do Banco do Brasil, detentor de 100% do empreendimento, determinou
uma reestruturação cirúrgica nos negócios. A intervenção contemplou a
entrada da operadora própria, a Sauípe Hotéis & Resort (SHR), na jogada.
Em agosto de 2007, ela assumiu no lugar do grupo Accor a administração
de dois hotéis do complexo e, em junho deste ano, toma das mãos do
Marriott as rédeas de outros dois hotéis. Trata-se de uma solução
provisória, para tornar o negócio rentável. O objetivo final da Previ é
contratar um único operador ou passar a Costa do Sauípe adiante. “Com o
terreno livre, o ativo está em condições de ser avaliado por um potencial
operador ou comprador”, afirma o diretor de participações da Previ,
Renato Chaves.
O complexo de Costa do Sauípe é formado por cinco resorts, entregues,
logo que inaugurados, para três operadoras: a americana Marriott, que
assumiu dois hotéis com as bandeiras Marriott e Renaissance; a Accor,
com outros dois da marca Sofitel, e a jamaicana SuperClubs. Já as seis
pousadas temáticas eram administradas pela SHR até a entrada da
operadora portuguesa Pestana, em outubro de 2006. A reestruturação que
culminou com a saída da Marriott e do grupo Accor está sendo comandada
pela Angra Partners. A consultoria detectou dois problemas básicos. O
primeiro deles: o empreendimento havia sido construído de uma só vez, e
não por etapas – o que deixou o custo total da obra menos oneroso,
porém tornou o negócio mais arriscado. Como não adianta chorar pelo
leite derramado, o jeito foi atacar o segundo problema: a administração
dos empreendimentos por quatro diferentes operadoras (Marriot, Accor,
SuperClubs e Pestana), que criou uma competição entre os hotéis nada
benéfica para o investidor – a Previ. Eram quatro players disputando o
mesmo hóspede. Nessa equação, quem perdia era o dono. “Fizemos um
diagnóstico específico para saber a razão da baixa rentabilidade dos
hotéis e constatamos que o problema não era comercial, mas sim de
modelo contratual”, avalia o diretor-presidente da Sauípe S.A., Alexandre
Zubaran.
As mudanças já mostram resultados. Desde que a SHR assumiu a
administração dos hotéis Costa do Sauípe Conventions e Costa do Sauípe
Suítes, antes a cargo da Accor, o custo operacional caiu 48%. “Com a
soma de mais 490 apartamentos dos hotéis Costa do Sauípe Marriott
Resort & Spa e Renaissance Costa do Sauípe Resort, teremos em breve,
sob nosso guarda-chuva, 1.095 apartamentos, o que torna a nossa
operação mais musculosa e sem duplicidade operacional”, comemora
Zubaran. Ele ressalta, no entanto, que o objetivo não é expandir a
operação, mas sim o retorno do acionista. E acrescenta que, na
comparação entre o segundo semestre de 2007 e o mesmo período de
2006, o faturamento do negócio foi mantido, mas a rentabilidade dobrou.
No primeiro trimestre deste ano, o resultado líquido cresceu, segundo
Zubaran, 244% em relação ao trimestre anterior.
O processo de reestruturação deu-se a partir de uma triagem que
privilegiou as bandeiras que tinham maior produtividade e contratos mais
flexíveis. Em outras palavras, o objetivo era rediscutir os modelos de
atuação para diminuir os custos administrativos. As conversas com Accor e
Marriott duraram cerca de um ano. Não se chegou, porém, a um acordo
que agradasse ambas as partes e a saída foi a separação. “As cadeias
internacionais têm processos rígidos e bem definidos, é difícil implementar
uma nova cultura”, conta Zubaran. “Mas a decisão foi tomada em
consenso e sem litígio”, ressalta o diretor-presidente da Sauípe S.A.
Havia, segundo ele, um desequilíbrio nessas uniões, já que a maior parte
do risco financeiro ficava com o acionista que, por sua vez, tinha um baixo
nível de ingerência. “A balança pendia para o lado da operadora”, atesta
Chaves, diretor de participações da Previ.
Já a operadora portuguesa Pestana, que administra as seis pousadas
temáticas há um ano e meio, teve, segundo Zubaran, o contrato assinado
em bases diferentes, num modelo que aumentou o nível de ingerência da
Previ. A única operadora que permanece em atividade nos antigos moldes
é a jamaicana SuperClubs. O empreendimento tocado pela rede é o mais
rentável do complexo, com as melhores taxas de ocupação. “Com o
ganho de escala, agora poderemos oferecer nossa estrutura e sinergia
para melhorar ainda mais o retorno oferecido pelo SuperClubs”, explica
Zubaran.
A Costa do Sauípe era uma boa oportunidade de negócio, apresentava
receita razoável (hoje a taxa de ocupação é de 62%, acima da média do
setor, de 55%, segundo levantamento do HIA – Hotel Investment
Advisors), mas, na prática, tinha uma estrutura muito cara. O diretor da
área de Desenvolvimento Turístico-Imobiliário da CB Richard Ellis, Luiz
Gonzaga Soares Mayor, aprova a estratégia adotada pela Previ. “O fundo
de pensão está buscando a alternativa mais rentável e que crie menos
problemas de administração. Com uma única administração, é possível
aumentar a eficiência do negócio.” Como se não bastasse o peso exercido
pelas operadoras no custo administrativo de Sauípe, Zubaran ainda
computa os gastos que a Previ teve de arcar com a implementação de
uma infra-estrutura básica local. Tiveram de ser construídos, por exemplo,
um centro-médico, uma unidade do corpo de bombeiros e, inclusive,
sistemas de coleta de lixo e transporte.
Carteira – Sauípe não foi o único abacaxi do segmento hoteleiro da
carteira da Previ. Em 2001, as obras do Palácio Tangará Hotel & Spa, em
São Paulo, do qual a Previ possui 49%, foram paralisadas em decorrência
de problemas financeiros do sócio, a construtora Birmann Engenharia.
Segundo um boletim da Previ distribuído aos participantes, em 2003, o
fundo de pensão desembolsou R$ 30 milhões no empreendimento. Desde
então, a Previ move processo contra a seguradora UBF Garantias para que
as obras sejam finalizadas. Segundo Chaves, a construção está 70%
pronta. “Quando o hotel estiver finalizado, faremos também uma
avaliação para decidir se continuaremos ou não com o empreendimento.”
O único hotel que a Previ tem em carteira e que nunca deu dor de cabeça
ao fundo de pensão é o Iberostar Hotel & Resorts, no Rio de Janeiro – o
antigo Meridian, famoso por promover uma cascata de fogos de artifício
nas festas de Reveillon de Copacabana. Mas se a reestruturação em curso
na Costa do Sauípe sair como o planejado, o complexo tem tudo para se
tornar um dos destinos mais atraentes do Brasil. Já é, de acordo com
Zubaran, o quinto pacote mais vendido pela companhia de viagens CVC,
ficando à frente, inclusive, de Salvador. E pode ser que vire, finalmente,
uma boa fonte de renda para a Previ.
Setor hoteleiro segue aquecido
Com o setor imobiliário aquecido, um dos segmentos que cresce a olhos
vistos é o hoteleiro, mas agora em um formato diferente. “Há uma
quantidade grande de novos hotéis sendo erguidos em conjunto com
outros tipos de empreendimentos imobiliários”, explica Luiz Gonzaga
Soares Mayor, diretor da área de Desenvolvimento Turístico-Imobiliário da
CB Richard Ellis. Exemplo disso é o empreendimento turístico Aquiraz
Riviera, que está sendo construído em Fortaleza, Ceará, e em que a
empresa está envolvida. Trata-se de uma área total de 300 hectares, em
que será construído hotéis próximo à praia e na parte mais afastada um
complexo residencial com village mall (centro de convenções, área
comercial para lojas de grife, área de serviços, área de animação com
restaurantes e bares) e campo de golfe. O valor total do investimento
será de aproximadamente US$ 350 milhões feito por empresários
brasileiros e portugueses. Mayor explica que esse tipo de casamento é
uma forma de minimizar os riscos do investimento, uma vez que além do
hotel você tem o imóvel. “Empreendimento hoteleiro é um negócio muito
específico, que exige um bocado de atenção. Num imóvel a administração
se resume no contrato de locação, já no hotel você tem que entrar no
negócio.” A expectativa é que o setor cresça nos próximos dez anos a
uma taxa anual de 10% em número de quartos.