Edição 32
A fundação Metrus, está insatisfeita com a rentabilidade do Shopping
Plaza Sul, investimento no qual possui 12,5 % do total de cotas
A fundação Metrus, do Metrô de São Paulo, está insatisfeita com a
rentabilidade do Shopping Plaza Sul, investimento no qual possui 12,5 %
do total de cotas, o que representa 10% das cotas entre os investidores
(que são 80% do total).
Nos primeiros estudos realizados pela Metrus, na época da compra, em
1994, a perspectiva era de retorno do investimento de R$ 13,5 milhões
em nove anos. Agora, de acordo com o diretor Walter Gregori, antes de 12
anos não se espera esse retorno. “Estamos acompanhando de perto a
rentabilidade do shopping e ela está abaixo da expectativa”, afirma Fábio
Mazzeo, presidente da fundação. A Metrus tem um patrimônio de mais de
R$ 100 milhões e cerca de 8 mil dependentes.
A realização do investimento apenas em 1994 é um dos fatores
apontados por Gregori para a baixa rentabilidade, já que as cotas foram
compradas com valor corrigido pela incorporadora. “Quem comprou as
cotas em 1992 talvez esteja satisfeito.” De acordo com o diretor, a
rentabilidade do Plaza Sul está remunerando 0,30% a 0,40% do
investimento, índice considerado muito baixo e que fica, às vezes, abaixo
da inflação. “Se tivéssemos investido em renda fixa, nosso patrimônio
hoje seria o dobro.”
Outra razão apontada por ele é a inadimplência dos lojistas do shopping
com o condomínio, que está em torno de 15%, taxa considerada alta pela
fundação. O aluguel tem um valor fixo e uma porcentagem variável. A
queda das vendas, devido aos altos juros, segundo Gregori, fez com que
essa porcentagem só exista na época das vendas de Natal. Sobre a taxa
de vacância, nenhuma reclamação, está dentro do índice previsto. Mas,
por outro lado, a falência da loja âncora, a Casa Centro, influiu bastante
na queda das vendas. Outra loja âncora deve substituir, em breve, a Casa
Centro. “Shopping é um investimento que sofre muitas conseqüências das
oscilações da economia.”
Talvez por essa razão a fundação, que está abaixo do limite para investir
em imóveis não pretenda tão cedo aumentar seus investimentos no setor,
que hoje chegam a 12,8% do patrimônio. Estão em andamento estudos
sobre o mercado hoteleiro, mas a decisão de investir no setor dependerá
de comprovação por meio de análises de que é melhor do que
shopping. “Se não, nada feito”, diz Mazzeo. A fundação tem ainda uma
pequena participação – 600 mil, ou 16 mil mensais – no Projeto Água
Branca, de escritórios, em São Paulo. “Queremos analisar bem a
rentabilidade dos escritórios e ter alguma experiência no setor.” Além dos
dois investimentos – shopping e Água Branca –, a fundação tem uma
sede própria, adquirida recentemente.
Na análise de Daniel Citron, diretor financeiro da Brasil Realty, os
investimentos em shoppings tem risco maior do que outros realizados no
mercado imobiliário. O retorno está muito mais associado às oscilações da
economia. Quando as taxas de juros aumentam, as vendas diminuem,
influenciando na rentabilidade. Até porque, dependendo da negociação,
existe a participação do investidor nas vendas. Nas lojas menores, esse
repasse pode chegar a até 8% e nas casas âncoras, ela é bem pequena.
Por outro lado, afirma Citron, quando o mercado está bom, a
rentabilidade dos shoppings sempre supera os outros investimentos.
Satisfeitos – Mas nem todos os investidores estão insatisfeitos com a
rentabilidade do Plaza Sul. A Sistel, fundação da Telebrás que tem um
patrimônio de R$ 4 bilhões aproximadamente, é proprietária de 20% das
cotas do shopping, compradas na época de seu lançamento, quando
foram investidos R$ 25 milhões. De acordo com o presidente, José Viana,
a perspectiva de retorno é de, no mínimo 15% ao ano. Ele explica que, no
ano passado, especificamente, a rentabilidade foi de 33%, devido a uma
reavaliação feita em setembro por uma empresa especializada, que
resultou na valorização do que tinham pelo valor de mercado do
investimento.
“Não estamos insatisfeitos, até porque é um investimento que exige
tempo de maturação.” De acordo com ele, a avaliação até agora não
permite dizer que é um excelente investimento. “Mas, colocar dinheiro em
shopping é assim mesmo. O retorno demora.” A Sistel tem participação
sobre as vendas e os aluguéis do Plaza Sul. Não há cotas mensais fixas.
De acordo com Ciro Bernardes, gerente de imóveis da fundação, o
segmento do mercado imobiliário que tem mais rentabilidade na sua
carteira são os shoppings. A Sistel tem 40% da carteira de imóveis
investidos em shoppings, com participação, além do Plaza Sul, no Penha
Shopping, Morumbi, BH Shopping, entre outros. Mas, segundo ele, a
rentabilidade varia de acordo com o investimento e com a data na qual
ele foi feito. “Para nós, por exemplo, o Morumbi oferece boa
rentabilidade, mas talvez outras fundações que tenham investido mais
não estejam satisfeitas.”