Edição 215
As vendas no varejo não param de crescer e o setor de shoppings vai acumulando resultados positivos, tanto em períodos de crise quanto de aquecimento. De olho no bom desempenho dos shoppings, os grandes fundos de pensão voltam a investir em expansões e novos empreendimentos no segmento. A carteira de shoppings da maior fundação brasileira, a Previ, bateu mais de 32% em rentabilidade em 2009, e a entidade vem destinando uma parte dos recursos do projeto de ampliação de sua carteira imobiliária para o nicho. Apesar de mais limitada por estar bem próxima do teto estabelecido em legislação para aplicações em imóveis, a Funcef segue na mesma direção e investe principalmente em ampliações dos shoppings que já possui em seu portfólio.
As aplicações em novos shoppings começam a aparecer, mas é às ampliações dos empreendimentos já consolidados que as grandes entidades fechadas de previdência complementar dão preferência. São shoppings em que as fundações já detêm uma participação e que, com o crescimento do setor, estão promovendo expansões e reformas para absorver o aumento do consumo. “Estamos investindo em quase uma dezena de expansões de shoppings, incentivados pela boa rentabilidade do segmento, que está por volta de 30%. Isso é superior ao já bom desempenho da carteira de imóveis”, explica Luiz Phillipe Torelly, diretor da Funcef. O fundo de pensão dos funcionário da Caixa Econômica Federal está investindo pouco mais de R$ 200 milhões em expansões de shoppings nos quais já possui participação (ver tabela).
A Previ também demonstra preferência pelas ampliações. O fundo dos funcionários do Banco do Brasil aprovou investimentos nas expansões do Shopping Ribeirão, ParkShopping, Barra Shopping, Norte Shopping, ABC e Tatuapé. “Nossos shoppings precisam se modernizar para enfrentar o aumento da concorrência no setor e continuar crescendo em ritmo acelerado”, diz Fábio Moser, diretor de investimentos da Previ. Ele explica que a ampliação das área de lazer e alimentação e as novas lojas são investimentos seguros que devem proporcionar alto retorno para a carteira de imóveis da fundação. Apesar da maior quantidade de ampliações, a Previ também analisa a participação em novos shoppings. Em 2010 devem ser incorporadas participações em pelo menos dois novos shoppings à carteira imobiliária da Previ, inclusive com a estreia dos recursos do plano Previ Futuro nesta modalidade de investimento.
Um exemplo de aplicação de recursos em expansão é a do Canoas Shopping, na região metropolitana de Porto Alegre, no Rio Grande do Sul.
A Funcef está investindo R$ 70 milhões, que correspondem a 98% do orçamento de ampliação do shopping localizado na cidade de Canoas. É um shopping com 12 anos de existência, no qual o fundo de pensão já detinha cerca de 80% de participação. A rentabilidade do investimento vem aumentando – em 2009, foi de aproximadamente 38% e, em 2010, tem previsão para chegar perto dos 50%. “O resultado dos primeiros meses do ano é excepcional. Em alguns meses registramos crescimento de até 25% nas vendas em comparação com o ano anterior, quando o desempenho já tinha sido razoável”, explica Haidee Hofs, superintendente do Canoas Shopping.
Mesmo durante a crise de 2008, as lojas do Canoas Shopping não sofreram grande redução das vendas. “As lojas âncoras diminuíram um pouco as vendas em virtude da restrição do crédito, mas voltaram a crescer no segundo semestre do ano passado”, diz a superintendente. No projeto de expansão já foi inaugurada uma nova garagem coberta, de quatro andares, em dezembro de 2009. Agora estão em construção mais 114 novas lojas (hoje são 150), das quais 50 serão inauguradas em novembro de 2010. “As novas lojas estão 100% locadas, a procura é muito grande”, diz Haidee. A principal loja âncora é a C&A, que abre as portas ainda neste ano. As demais lojas serão inauguradas no primeiro semestre do ano que vem. No total, a ABL (área bruta locável) vai saltar dos atuais 24 mil para 36 mil metros quadrados.
“Nossos estudos de viabilidade apontaram que nossa região tem forte potencial de crescimento de consumo. É o segundo maior PIB [Produto Interno Bruto] do estado, com um processo de industrialização crescente, atrás apenas de Porto Alegre”, detalha Haidee Hofs. A administradora do shopping explica que a área de investimentos da Funcef teve uma participação decisiva na definição do projeto de expansão. “Eles são muito exigentes, cobram resultados. É uma equipe muito profissional, com grande capacidade de análise e, por isso, contribuiu muito para a tomada de decisões”, afirma a superintendente.
Planos da Previ – A Previ tem um plano ambicioso para ampliar sua carteira de imóveis. Com apenas 2,8% do patrimônio de seu Plano 1, que é o principal e mais antigo, investido no segmento imobiliário, a fundação pretende ampliar o índice para 5%, incluindo o Previ Futuro, que é o plano de benefícios mais novo. “A rentabilidade crescente de nossos imóveis e a redução dos riscos deste tipo de investimento incentivaram a decisão pela ampliação da carteira imobiliária”, afirma Fábio Moser, diretor de investimentos da Previ na época de apuração desta reportagem (leia mais na página 24). Em termos de valores, a Previ deve aplicar cerca de R$ 5 bilhões no mercado imobiliário nos próximos quatro anos. Considerando apenas 2010, o orçamento para investir em imóveis deve chegar a R$ 1 bilhão, a maior parte do Plano 1.
Atualmente, a Previ possui participação em 14 shoppings, que representam 36%, ou quase R$ 1,3 bilhão, dos R$ 3,5 bilhões do Plano 1 aplicados em empreendimentos imobiliários. O plano Previ Futuro, que hoje tem cerca de R$ 1,8 bilhão de patrimônio, ainda não possui nenhum investimento em imóveis, mas já está ensaiando os primeiros passos. “Nosso novo plano vai estrear no setor imobiliário ainda em 2010, com a entrada em um shopping center”, indica Fábio Moser. O dirigente ainda não revela os detalhes do negócio, que está em fase final de avaliação. Uma das dificuldades a resolver é que devido ao porte ainda pequeno do Previ Futuro, o formato do investimento precisa ser compatível com tamanho do fundo.
O limite de 5% dos recursos do plano para a aplicação em imóveis, estabelecido na política de investimentos da fundação, equivale a R$ 90 milhões. “Estamos definindo a melhor forma para aplicar recursos do Previ Futuro em imóveis. Uma das possibilidades mais prováveis é a estruturação de negócios em conjunto com o Plano 1”, revela o diretor de investimentos. Outra alternativa estudada é a aplicação de recursos do Previ Futuro em fundos imobiliários, mas a opção ainda encontra resistência na direção do fundo, devido aos gastos com as taxas de administração. “Vamos dar preferência para participações diretas em imóveis, pois os custos de administração por meio da equipe interna são menores”, pontua Moser.
Outro fator que conta a favor da compra direta de imóveis, deixando os fundos imobiliários de lado, é que a carteira imobiliária da Previ não tem problemas de desenquadramento, diferente da situação da Funcef. O fundo dos funcionários da Caixa Econômica Federal está adotando uma estratégia para transformar parte de sua carteira de imóveis em fundos imobiliários, com o intuito de reduzir a exposição, hoje próxima do limite máximo de 8% do patrimônio segundo a Resolução 3.792 do Conselho Monetário Nacional (leia mais na página 38).
Perto dos investimentos em saúde Os fundos de pensão já analisaram e até arriscaram algumas aplicações na área da saúde, mas a verdade é que as experiências não foram muito bem-sucedidas. Há muitos anos, as fundações se mantêm distantes deste tipo de investimento, mas a Funcef recentemente decidiu se reaproximar do segmento. Não se trata de um investimento direto na área médica, mas sim de um imóvel construído e locado para uma rede hospitalar e de clínicas. O edifício Prime Medical Center, localizado no bairro do Itaim Bibi, em São Paulo, foi inaugurado no início do mês de maio e conta com investimentos da ordem de R$ 6 milhões do fundo de pensão da Caixa Econômica.
“É um investimento de base imobiliária voltado para a área de saúde.
Pretendemos ganhar experiência para que, possivelmente, no futuro próximo, possamos estudar investimentos na área hospitalar”, explica Luiz Phillipe Torelly, diretor da Funcef. Dos 17 andares do Prime, oito estão locados para o Sírio Libanês, que instalou no local um Day Hospital – um centro para atendimento de cirurgias de baixa complexidade e internações curtas. O restante do edifício está locado para clínicas e laboratórios. O prédio foi inteiramente locado em apenas 20 dias após o lançamento do empreendimento no mercado.