Edição 184
Alta taxa de vacância do principal investimento imobiliário da Femco fica
no passado, mas para enquadrar nos limites fundação teve que vender
dois imóveis
Muito antes de surgirem os imponentes edifícios de aço e vidro da
Marginal Pinheiros ou avenida Luis Carlos Berrini, em São Paulo, a
Fundação Cosipa de Seguridade Social (Femco) decidiu investir em um
empreendimento que se tornou referência arquitetônica da combinação
dos dois materiais, mas em compensação trouxe alguns problemas que a
entidade só conseguiu resolver há pouco tempo. O projeto, encomendado
ao escritório Botti Rubin em 1989 e concluído em 1992, foi um dos
primeiros edifícios comerciais instalados bem próximo ao final da avenida
Jabaquara. Com nove pavimentos e 78.500 m² de área, o imóvel da
Femco foi construído para abrigar escritórios de empresas com atividades
ligadas ao setor siderúrgico, mas manteve por muitos anos alta taxa de
vacância. Só recentemente, o edifício batizado de Centro Empresarial do
Aço (CEA) voltou a dar um bom rendimento e ser motivo de orgulho da
fundação.
Mesmo depois que a região onde está o CEA passou a abrigar várias
empresas, a taxa de vacância do prédio da Femco manteve-se em 35%
por três anos. “Mas, agora o CEA está 100% ocupado”, comemora o
diretor-presidente da fundação, Magno José Gonfiantini. Embora a queda
gradual da vacância tenha, finalmente, garantido um retorno melhor,
ainda havia um problema para ser resolvido na área de imóveis: o
desenquadramento em relação ao limite para esse tipo de aplicação. A
Femco decidiu, então, se desfazer da participação que detinha no
Shopping Plaza Sul, em São Paulo, e de um terreno na cidade de Santos,
negócios que totalizaram R$ 35 milhões, em meados deste ano. “Foram
boas vendas, feitas em momento oportuno e acima das avaliações. Com
isso, a entidade reduziu para 10,8% a participação da carteira imobiliária
no total do patrimônio”, destaca o dirigente.
O CEA representa 78% dos investimentos imobiliários da Femco, que
totalizam R$ 130 milhões. Mas, como o limite para esse tipo de aplicação
cai de 11% para 8% em 2009, novas desmobilizações não estão
descartadas no futuro. Em recente encontro da Associação dos Fundos de
Pensão de Empresas Privadas (Apep), o diretor-presidente da Femco
comentou a respeito da restrição, pois considera que o atual limite não
compromete a liquidez necessária. “Num momento em que o mercado se
depara com certa dificuldade para manter bons níveis de rentabilidade,
restringir as aplicações em um setor que está bastante favorável é um
contra-senso”, afirmou. O secretário-adjunto da Secretaria de Previdência
Complementar, Ricardo Pena, por sua vez, respondeu que a SPC está
sensível a essa questão dos imóveis e que uma necessidade de revisão
dos limites só ficará clara a partir do momento que o setor como um todo
bater nos novos tetos. “Temos percepção que o setor de imóveis está
retomando força. Mas o processo de desmobilização dos fundos de
pensão ainda não foi concluído. E só fecha em 2008”, acrescentou.
Outros investimentos – Os investimentos em imóveis da Femco se
restringem ao plano BD, com patrimônio de R$ 950 milhões, dos quais
65% são aplicados em renda fixa e 20% em renda variável, entre outros.
Já no plano de contribuição definida, ainda segundo o diretor-presidente
da fundação, 100% do patrimônio de R$ 260 milhões está em renda fixa.
Metade das aplicações da Femco em renda variável e 30% em renda fixa
do plano CD são administradas por gestores externos, informa
Gonfiantini, que foi diretor-financeiro da Cosipa de 1999 a 2005. “É
importante trabalharmos com gestores externos, para cotejar com eles a
sensibilidade de mercado e termos uma referência de rentabilidade
sabendo bem o que estão carregando na carteira”, comenta.
Números da Femco*
Patrimônio: R$ 1,210 bilhão
Participantes: 14.450
Plano BC: 8.500 assistidos; 350 ativos
Plano CD: 5.500 ativos; 100 assistidos
*Em agosto/2007