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Primeiros sinais de retomada

Edição 294

Mercado imobiliário ainda apresenta fragilidades, mas gestores já começam a realizar captações antecipando uma melhoria consistente do segmento

Mercado de Fundos Imobiliários em Abril/2017 (em pdf)

Segmentos do Guia (em pdf)

Fundos por Gestor (pdf)

Composição do IFIX - Abril/17 (em pdf)

Os Top 5 por VM/PL (em pdf)

Os Top 5 por Valorização da Cota (em pdf)

Os Top 5 por Dividend Yield (em pdf)

Após um longo período de fraco desempenho e baixa procura por parte dos investidores, por conta dos patamares elevados da Selic, o mercado de fundos imobiliários começou a dar os primeiros sinais de retomada a partir de 2016, com o Ifix, o índice da bolsa que faz a medição da performance desses ativos, fechando o ano em 32,7%. Contribuíram para essa alta o início do processo de redução da taxa básica de juros e a retomada da atividade econômica a partir de meados do ano, que ainda que tenham sido carregadas de incertezas levou o mercado a se antecipar em busca de maximizar os retornos. Mas segundo especialistas que atuam no setor, embora o valor das cotas dos fundos imobiliários tenha se beneficiado desse cenário a partir de 2016, os problemas do segmento permanecem, com índices ainda elevados de vacância, principalmente no Rio de Janeiro.
Luciano Silva, consultor da Aditus que elaborou o estudo sobre os fundos imobiliários junto com Nathan Batista, observa que entre o fim do ano passado e o início deste ano a retomada das emissões por parte das gestoras movimentaram cerca de R$ 2 bilhões, considerando somente as ofertas já encerradas. Outro R$ 1,8 bilhão devem chegar ao mercado nas próximas semanas em ofertas que estão em andamento, avalia o especialista. Entre as casas que se mostraram ativas no mercado, aparecem nomes como Kinea, BTG Pactual, Fator, Riviera, RBR e GGR. Os consultores destacam ainda a entrada de um novo player no estudo de 2017, a Hedge Investments, formada por executivos egressos da área de real estate do Credit Suisse.
Para Nathan Batista, é possível inferir que o processo de redução da Selic, que automaticamente gera demanda dos investidores por ativos reais, como os imóveis, tenha incentivado as assets a voltarem a captar para seus fundos imobiliários. “Saímos do final de 2016 com uma Selic próxima de 14%, hoje estamos em 10,25%, com perspectiva de fechar o ano próxima de 8%. É um relaxamento monetário muito forte”, pondera Batista. “Aquele retorno de 1% do CDI ao mês não existe mais, hoje está em 0,8% e até o final do ano vai estar abaixo desse patamar. O custo de oportunidade diminuiu sensivelmente”, pontua o consultor.
Como os fundos imobiliários ainda tem uma concentração muito relevante de investidores pessoa física, que representam dois terços do total investido no setor, a demanda por parte desse público deve crescer conforme o rendimento livre de risco perde atratividade, diz o consultor. Principalmente se lembrarmos que os fundos imobiliários oferecem isenção fiscal à pessoa física, sendo um produto que ocupa uma posição privilegiada na busca desses investidores por ativos de risco. Segundo Batista, essa conjuntura explica a valorização das cotas dos fundos imobiliários no ano passado e início deste ano, assim como os ganhos do Ifix.
Batista nota que, apesar da queda dos juros a economia real e o mercado imobiliário propriamente seguem com sinais frágeis de recuperação. “A vacância ainda é alta no mercado, principalmente no Rio de Janeiro, que tem sofrido com uma série de imóveis deixados vagos por fornecedores e prestadores de serviço da cadeia de petróleo”. Ele lembra também que as estimativas para o PIB em 2017 ainda apontam para um crescimento bastante modesto, sem força suficiente para impulsionar por conta própria a retomada do mercado imobiliário brasileiro.
Em termos de valor de mercado, os 91 fundos da amostragem somam R$ 27 bilhões, contra um valor patrimonial de R$ 26,7 bilhões. De acordo com Luciano Silva, em meados do ano passado o valor de mercado estava 30% abaixo do valor patrimonial dos fundos imobiliários. “Essa diferença entre o valor de mercado e o valor patrimonial foi bastante reduzida nos últimos meses com a valorização de 32,29% do Ifix em 2016, em linha com queda da Selic, mas pode ser que alguns dos fundos que não entraram no levantamento ainda apresentem descontos relevantes”, pondera o especialista. Ainda de acordo com ele, a performance positiva do Ifix prossegue em 2017 (ver composição do Ifix em quadro da pág. 18), com ganhos de 9,17% até abril contra um retorno de 3,85% do CDI no mesmo período.

Estudo – Na data de fechamento do relatório preparado pela Aditus, até abril, existiam 309 fundos imobiliários registrados na Comissão de Valores Mobiliários (CVM), sendo 128 deles listados e com cotas negociadas na BM&FBovespa. Desses 128 fundos, 91 participaram do estudo da consultoria – os outros 37 fundos imobiliários ficaram de fora ou porque não completaram um ano de histórico, ou porque tem baixo nível de negociação.
Entre os fundos considerados para o levantamento, a Aditus faz uma segmentação entre os que atuam com recebíveis, como CRIs e LCIs; e aqueles que tem como foco o desenvolvimento de projetos, como por exemplo galpões e centros de distribuição. “Esses fundos lembram um private equity com foco em desenvolvimento imobiliário, com mais risco associado ao projeto”, afirma Nathan Batista. A categoria mais relevante do estudo, contudo, é a de renda imobiliária, que é sub segmentada em quatro vertentes – agências bancárias, shoppings, lajes corporativas e outros. Os fundos enquadrados dentro da categoria de renda imobiliária representam 78,5% do valor de mercado da indústria – e entre os fundos de renda imobiliária, os de lajes corporativas predominam, com 31 produtos.

Captações – Se antecipando a uma perspetiva de melhoria consistente do mercado imobiliário, o BTG Pactual captou em junho R$ 120 milhões adicionais para o seu fundo de fundos, que perfaz agora patrimônio de cerca de R$ 520 milhões. “Consideramos a captação um sucesso, depois de praticamente quatro anos sem captar para o fundo”, diz Fernando Crestana, head da área de renda imobiliária do BTG Pactual. O fundo já investiu cerca de 30% dos novos recursos levantados com a operação, alocados principalmente em imóveis comerciais em São Paulo e também em fundos de shoppings que ainda estavam sendo negociados com descontos importantes na avaliação dos especialistas.
O head do BTG Pactual diz que, além das pessoas físicas, também outros institucionais têm demonstrado interesse no segmento. Ele cita como exemplo uma negociação recente, que acabou não se concretizando, da Rio Bravo e Fosun para adquirir um fundo imobiliário administrado pelo BTG Pactual que detém o edifício Tower Bridge, empreendimento localizado na Ponte Estaiada em São Paulo. Segundo Crestana, os cotistas do fundo se mobilizaram e impediram a venda.
O Banco Fator também abriu para captação, em meados de julho, e por apenas cinco dias úteis, o fundo Veritá, composto por CRIs e LCIs. Com um PL de aproximadamente R$ 175 milhões, a captação deve adicionar até R$ 60 milhões em novos recursos que serão destinados à compra de ativos no mercado. Gabriel Porto, gestor responsável pelos fundos imobiliários do Banco Fator, explica que embora o mercado de juros tenha apresentado um fechamento das taxas ao longo do primeiro semestre, algumas operações com lastro em ativos imobiliários ainda estão com prêmios que não capturaram totalmente essa diminuição das taxas. Serão essas operações o alvo das compras do fundo do Fator.
Porto nota ainda que, de janeiro a junho, houve uma redução do prêmio entre as taxas das NTN-Bs, livres de risco, e os yields dos fundos imobiliários que os investidores geralmente cobram para entrar nos veículos. Esse prêmio, que era ao redor de 4,5%, caiu para algo próximo de 2%. “Essa queda do prêmio sinaliza uma redução da aversão ao risco do investidor em relação aos fundos imobiliários”, afirma o gestor do Fator. “Os investidores voltam a olhar para esse segmento como uma opção atrativa”.
Até por conta dessa redução da gordura entre os prêmios das NTN-Bs na comparação com os dos fundos imobiliários, o especialista do Fator avalia que a performance positiva do Ifix observada no primeiro semestre até pode se repetir ao longo do segundo semestre, mas dificilmente na mesma intensidade.


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